Реконструкция домов в Подебрадах (UPD 4.3.2015)

В Чехии отношение к исторической застройке очень осторожное, сохраняют каждый дом. Я продемонстрирую это на примере дома на одной из исторических второстепенных улиц Подебрад, на которой я оказался одним ранним летним утром. Вероятно, дом принадлежит 2 хозяевам и один из них уже провел ремонт, а второй — еще нет:

Обратите внимание на сохранение формы и цвета окна, двери и прочих элементов. Каждая мелочь, каждый сегмент дизайна окна сохранен, хотя окна полностью поменяли на новые. Город сохраняет свою историческую атмосферу, подстраивая лишь инфраструктуру под требования времени. Это чудесно.

Теория

Делают все это чехи не только из-за большой любви к родине, но и попросту из-за законов. Во многих значимых чешских городах охраняются не просто отдельные здания, а целые зоны и потому создана целый классификатор охранных зон, приведу от наиболее важных к наименее:

• Городские охраняемые резервации (чеш. Městské památkové rezervace, MPR) и сельские охраняемые резервации (чеш. Vesnické památkové rezervace, VPR) — наиболее охраняемые зоны, на их основе их границ исторические центры включаются в наследие ЮНЕСКО. В Праге таковая резервация была создана в 1972 году и она охватывает лишь самые старые районы (Старе-Мнесто, Пражский Град, Мала Страна, Нове-Мнесто). В Чехии 40 таких городов и 61 деревня.
• Археологические охраняемые резервации (чеш. Archeologické památkové rezervace, APR) — территории с наиболее ценными археологическими объектами, примером такой резервации является Либице-над-Цидлиноу рядом с Подебрадами, т.к. в Либице с VIII было одно из ключевых славянских укреплений. В сумме в Чехии лишь 8 таких зон.
• Городские охраняемые зоны (чеш. Městské památkové rezervace, MPZ) и сельские охраняемые зоны (чеш. Vesnické památkové zóny, VPZ) — низшая категория охраняемых территорий, самая многочисленная. В их число на территории одной только Праги входит 10 городских и 7 сельских районов, а кроме того в Чехии 243 города и 204 деревни с данным статусом. Несмотря за огромную цифру, статус присваивается только исторически важным городам — из района Нимбурк таковой есть лишь у исторических центров Нимбурка, Подебрад и Лисы-над-Лабем.
• Охранная полоса (Památkové ochranné pásmo, OP) — территория, прилегающая к охраняемым зонам, регулируется лишь в объеме, необходимом для сохранения окружающего пространства вокруг них.

Чтобы не путать, попробую объяснить на пальцах, опустив вопрос зданий, отдельно охраняемых Министерством культуры. Итак, если вы живете в городской охраняемой резервации в 5 шагах от Пражского Града, то к вашему дому будут предъявляться настолько высокие требования, что вы даже в магазине на 1 этаже не сможете поставить пластиковые окна или двери, органы будут требовать максимальной аутентичности. Если вы живете в городской охраняемой зоне в центре Подебрад или в пражских районах Карлин, Смихов, Бубенеч и пр., то вы обязаны сохранять внешний вид здания, в квартире наверняка не сможете заменить вековые деревянные окна на пластиковые, но по согласованию с надзорными органами в магазине на 1 этаже могут быть послабления и разрешат поставить практичную пластиковую дверь — в любом случае, послабления могут быть. Проще всего со зданиями в охранной полосе — ставьте свободно хоть пластиковые окна, лишь бы не вырос на этой территории небоскреб, портящий панораму Пражского Града.

Городская охраняемая зона в Подебрадах была определена в 1992 году приказом Министерства культуры под номером 476/1992 Sb. и охватывает Подебрады почти целиком, существенное исключение составляет лишь район Жижков (что за вокзалом):

Таким образом так или иначе можно огромную часть недвижимости в Чехии называть памятником архитектуры. Смешнее всего то, что ряд говношкол называет свои здания памятниками архитектуры просто при их расположении на городской охраняемой зоне в, например, пражском районе Винограды или Жижков. Напоминаю, что и обшитое сайдингом новое общежитие UJOP Подебрады находится на городской охраняемой зоне. Такая вот очередная русская хитрость и никакого мошенничества.

Практика

Как многие знают, я с 2014 года живу в квартире в доме 1920-х лет. Дом этот по распространенной практике был выкуплен целиком компанией у стариков, она провела в нем замену крыши, лифта, коммуникаций (вода, проводка, отопление, котлы), ремонт основного фасада, всех квартир вплоть до дверей, полов, сантехники и пр. Проще говоря, вышла по сути новостройка, даже оптоволокно для интернета заведено. По сути единственное, что осталось из старого — окна, меня они еще при первичном осмотре огорчили, но идеальных вариантов не бывает, и мы смирились с этим минусом.

Окна в нашей квартире явно не меняли с самого строительства здания в 1920-х годах, во время кап. ремонта проводилась пересборка (чеш. Repasovaní), но принципиально это ситуацию не изменило — фурнитура (например, стопоры) на окнах залита краской и не работает еще с тех пор, когда меня на свете не было. Хуже всего, что с окон дует, зимой в холода работать у окна некомфортно. Конечно, можно чем-то заклеивать или отдать в мастерскую для установки уплотнителей (это частая практика у старых окон), но мы решили действовать радикально и окна поменять.

У живущих в России людей с заменой окон проблем нет — заказал копеечное пластиковое окно, привезли и поставили. Мы живем в пражском районе Дейвице, что в городской охраняемой зоне и потому просто так поменять окно нельзя, нужны согласования с надзорными органами. Впрочем, мы и сами не хотели менять старину на пластик, мы намеренно в свое время выбирали жилье в старом районе в старом доме, а не новостройке. К счастью, согласований удалось избежать, т.к. я вышел на компанию, которая делала у нас в доме капитальный ремонт и оказалось, что они уже согласовали проекты окон для того, чтобы при продаже квартир жильцы по желанию могли быстро заменить окна в своих квартирах. Так в нашем доме управление по охране памятников архитектуры на улицу разрешило ставить только точные копии исходных окон, а в типичный для Чехии формируемый домами внутренний двор-колодец (чеш. Vnitroblok) можно поставить евроокно (чеш. Eurookno), т.е. деревянное окно с современным стеклопакетом. Евроокно дешевле на примерно 30%, но сэкономить на этом нам бы толком не удалось, т.к. во внутренний двор у нас лишь одно окно, да и мы решили сохранить аутентичный вид.

Чтобы не томить, я сразу покажу общий вид того, что было (кликабельно в высоком разрешении):

А вот так стало через пару дней (кликабельно в высоком разрешении):

Точная копия, фантастика! Повторен дизайн латунных ручек, всех переходов на полотне. Использованы хромированные петли, но внутренняя сторона относится к интерьеру и потому надзорными органами уже не контролируется — зато такие же петли у нас везде в квартире.

Все мерки, как говорилось застройщиком, были сняты еще во время капитального ремонта, но все равно к нам в январе пришел чех-столяр лет 50, перемерил, перерисовал и сфотографировал все черточки, полосочки и выемки. Изготовление окон заняло около полутора месяцев и могу сразу сказать, что 1 окно под ключ обошлось в примерно 1 500 €, в силу важности вопроса к деньгам вернемся ниже.

Чтобы понять всю эпичность состояния исходных окон я сделал фотографию сверху:

Новые окна выглядят идентично по дизайну, но, во-первых, фурнитура отличается в лучшую сторону, работают стопоры:

Во-вторых, раньше в обоих створках стояло обычное стекло:

Теперь же во внешних створках стоит однокамерный стеклопакет, привожу фото балконной двери:

Подобный стеклопакет из-за малой толщины без проблем устанавливают и в старые окна, а в силу его малозаметности на него охотно соглашаются и надзорные органы. Заодно по периметру установлен резиновый уплотнитель белого цвета, из-за чего его совершенно не видно.

В-третьих, некоторые детали все же приводят к удобному виду — так у балконной двери порог выполнен под паркетную доску, использована очень удобная современная фурнитура. Было:

Стало:

Обратите внимание на то, что и в случае с окном, и в случае с балконной дверью внизу рамы исчез выступ, из-за чего между фасадом и рамой появился зазор. У балконной двери на него аккуратно закрепили металлический отлив, а страшный фасад у вышеупомянутого окна по решению ТСЖ должны ремонтировать этим летом, в ремонт фасада включается изготовление отливов. Как я писал ранее, в Чехии все подобные работы на общих частях дома финансируются из т.н. фонда ремонта (чеш. Fond oprav), кубышки ТСЖ. Сколько в него платить — решает собрание членов ТСЖ, но неминуемо это одна из самых заметных статей коммунальных расходов.

Пара слов о монтаже

Хочу в конце заметить, что монтаж с его чешской точностью и компетентностью мне очень понравился. Немаловажным является и то, что все описанное точно так же действует и в Подебрадах, доехать до Подебрад та же бригада может без проблем, стоимость лишь на пару процентов увеличится. В Чехии вообще нет разницы в том, живешь ты в большом городе или малом — и в малые ездят курьеры DHL, доставка с монтажниками IKEA и все прочие. Для сравнения реалий: я не раз сталкивался с проблемой, что ни одна курьерская служба не может доставить в Россию письмо в поселок, прилегающий к областному центру.

В 7:30 утра приехала бригада монтажников из 5 чехов — на лестничной клетке на пупырчатую пленку с ювелирной точностью составили новые окна, пупырчатой пленкой застелили все свои пути в квартире. Окинули взглядом мебель и достали защитную пленку — застелили все, прикрепили к полу монтажным скотчем. Под окно во всю длину положили припасенный ими кусок коврового покрытия, дабы, как я понял, падающие куски бетона не повредили пол. Одни снимают рамы — другие аккуратно уносят в машину, все как часы.

Сняли все — убрали весь мусор в приготовленное огромное строительное ведро. Вопрос мусора и порядка меня в Чехии удивляет. У меня есть опыт работы в столярной мастерской, и я отлично знаю, что крайне важен порядок, но вот на практике у рабочих до Чехии я видел его лишь отдаленно. Эти же ребята (да и вообще рабочие, с которыми в Чехии я сталкивался) придерживаются полного порядка во всем, между этапами прибирают рабочее место. У рабочих всегда есть строительный пылесос, пакеты для мусора, совок с щеткой — разве что пол за собой не моют. Ползают, щеткой собирают здоровые мужики — не лень же! Грязь никто не создает, в большинстве случаев разуваются еще перед входом в квартиру, в квартире разные не особо грязные работы выполняют в заботливо принесенных тапках.

Демонтаж старых окон и монтаж новых закончили к обеду, затем сразу же зашла бригада из 2 чехов-маляров, за пару часов все оштукатурили за исключением верхней части, явно намеренно, но я не вдавался в подробности. Монтировали окна, к слову, на клинья и затем специальную пену для монтажа окон и дверей, у нее специфический голубой цвет, я ради интереса баллон смотрел.

Через день те же монтажники установили подоконники, отлив и наличники (см. исходное фото, на окнах с внутренней стороны наличники), неоштукатуренная верхняя часть скрылась за наличником. Предполагаю, что оставили для вентиляции или просто из-за того, что за наличником эту узкую щель не видно. На следующий день за полчаса водоэмульсионной краской покрыли штукатурку — вуаля. Нормально все красить будем в следующем году, дай Бог.

Выводы о деньгах

Мораль такова, что если хотите жить в историческом жилье — платите. Хотите жить в стране, где не лепят кондиционеры на фасад, не разукрашивают стены как вздумается и благодаря этому сохраняется эстетика — будьте добры и сами все изменения производить лишь с позволения властей.

Замена окон в исторических зданиях является в первую очередь весьма дорогостоящим занятием — теперь я хожу по чешским городам и с куда большим удивлением отмечаю, как, например, в целой школе ставят реплики исторических окон. В голову не умещается, какой бюджет на подобные проекты тратится. Вообще лишь с годами жизни в Чехии приходит понимание того, каких огромных денег стране стоит содержание всей этой исторической красоты.

Во-вторых, историческая недвижимость толкает на дополнительные бюрократические препоны, но оно явно того стоит. Пластиковые окна имеют все же ограниченный срок эксплуатации, не несут в себе ту же эстетику. Лично я надеюсь, что на мой век уже не выпадет замена окон в этой квартире и окна лет 50 прослужат, разве что раз в 10-20 лет отдавать в мастерскую на текущий ремонт, а обошлись они нам в пару месячных зарплат чешского ИТ-специалиста топового уровня.

В бремени владельцев исторической недвижимости кроется серьезная ошибка многих людей из СНГ. Наверняка вы сами видели, как за бесценок в Чехии можно купить разнообразные замки, усадьбы и вам казалось «А не купить бы, ведь так дешево!». Увы, покупка исторической недвижимости означает использование при ее ремонте дорогостоящих материалов и работ — не потому что вы хотите сохранить атмосферу, а потому что в противном случае придут проверяющие, влепят штраф и заставят приводить все в порядок под угрозой следующего солидного штрафа. Нельзя историческую чешскую недвижимость уродовать.

В этой бочке финансового дегтя есть и ложка меда — существует целая система грантов и дотаций для поддержки реставрации исторического жилья. Удар по кошельку это безусловно смягчит, но доступны эти программы не во всех случаях и потому, например, нам никто ничего не даст за замену окон в 1 квартире. Существуют и иные формы поддержки государством ремонта жилья, в первую очередь по повышению энергоэффективности — для замены окон при условии утепления фасада, для замены систем отопления на более эффективные, ведь в Чехии широкий спектр систем отопления, центральное отопление не доминирует в стране и вообще является самым невыгодным.